在中介正處于人人自危的關(guān)店風(fēng)潮中時，鏈家地產(chǎn)卻做出了讓整個行業(yè)震驚的行為：繼續(xù)擴張，低價接收同行關(guān)掉的店面，這樣的遠(yuǎn)見使得鏈家在此后幾年迅速成長為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)龍頭。

2006年的時候，北京的樓市開始瘋狂，到了08年，均價已經(jīng)達(dá)12479元每平米。就連不被看做是北京城里的郊縣順義和通州，價格也開始直逼5000元大關(guān)。房產(chǎn)中介的模式雖然在2000年就已經(jīng)出現(xiàn)，但開始在中國大地徹底生根發(fā)芽正式成軍，就是在這短短的兩年中。成立5年的鏈家地產(chǎn)經(jīng)歷著第一波飛速發(fā)展的時期。

當(dāng)時很多人對于北京的樓市價格，高呼天價，并且認(rèn)為樓市泡沫將破。果不其然，隨著金融風(fēng)暴席卷全球，整個樓市受到劇烈沖擊，價格雖然沒有出現(xiàn)民眾期望的大幅下跌，但交易量卻斷崖式下跌。

這對于剛剛在中國起步不久，產(chǎn)業(yè)初成的二手房中介行業(yè)，幾乎是一場滅頂之災(zāi)，甚至重新洗牌了剛剛形成的中介格局。中介第一次關(guān)店風(fēng)潮08年開始，而在這股人人自危的關(guān)店風(fēng)潮中，鏈家地產(chǎn)卻做出了讓整個行業(yè)震驚的行為：繼續(xù)擴張，低價接收同行關(guān)掉的店面。

這可能使鏈家發(fā)展史上最重要的一筆。憑借著逆風(fēng)開店的策略，鏈家一躍成為了北京房產(chǎn)門店數(shù)量第三。做出這個決定的創(chuàng)始人左暉從不遮掩自己的野心：

“他們只看到危機，卻看不到機會，鏈家要成為北京第一房產(chǎn)中介公司，消滅行業(yè)亂象，重新書寫行業(yè)規(guī)則”。

果不其然，憑借著在商業(yè)決策上的殺伐果斷和遠(yuǎn)見，左暉帶領(lǐng)的鏈家在此后幾年迅速成長為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)龍頭。

2001年鏈家成立時僅37人，2014年底門店不過1500間，經(jīng)紀(jì)人3萬名，2000億的交易額。在借助互聯(lián)網(wǎng)+改造產(chǎn)業(yè)鏈后，鏈家門店發(fā)展非常迅猛，目前鏈家已經(jīng)進(jìn)入了24個城市,擁有6000家門店、10萬名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人以及6000萬套房源數(shù)據(jù)，2015年交易額達(dá)到7090億。而其推出的自如租房和貝殼找房，更是在以革命者的身份沖擊著行業(yè)。

當(dāng)然，鏈家的崛起并非一帆風(fēng)順，風(fēng)暴也接踵而至。因為對于整個行業(yè)來說，曾經(jīng)的屠龍者，似乎正在變成那條惡龍。

一、鏈家獨大，左暉“霸權(quán)”？

鏈家長期扮演著革命者的角色，而在這條道路上左暉指向和橫掃的競爭敵手，都夠組建一個足球隊。

2014年靠著端口壟斷房產(chǎn)信息流量的搜房網(wǎng)成為眾矢之的，莫天全正焦急上火，作為最大業(yè)務(wù)合作伙伴之一的鏈家高調(diào)地補了一刀，讓這場行業(yè)驟變越發(fā)激烈。10月24日左右，鏈家向全體員工和合作伙伴發(fā)出一封內(nèi)部郵件，宣布抵制搜房網(wǎng)，左暉言辭激烈地闡述了搜房網(wǎng)的三大“罪責(zé)”，并表示不愿意與之為伍。

對此莫天全也發(fā)布了一封公開郵件，說：

“北京鏈家宣布從搜房下架，歷數(shù)搜房的不是，核心思想無外乎搜房網(wǎng)要搶鏈家的生意了”。

雙方的決裂在當(dāng)時的行業(yè)變局中最多只能算是一個插曲，莫天全也不擔(dān)心一個鏈家能掀起多大的風(fēng)浪，只是他沒想到站在整個中介的對立面，令搜房墜落得如此之快。而這個曾經(jīng)呼風(fēng)喚雨的行業(yè)大拿，現(xiàn)在面對“中介頭子”左暉推廣貝殼找房的野心，也只是說了一句“我真不清楚”。

當(dāng)年左暉決裂莫天全，一部分的顧慮來自于搜房網(wǎng)切入中介市場，為謹(jǐn)防其壓榨經(jīng)紀(jì)公司、一家做大，這才反目成仇。只不過隨著鏈家強勢，左暉儼然成了比莫天全更深入“角色”的行業(yè)公敵，所謂翻手為云覆手為雨或許也不過如此。

2015年萬科與鏈家合作成立萬鏈，前者用其精裝業(yè)務(wù)做背書，后者提供其龐大的客群數(shù)據(jù)，短短時間內(nèi)萬鏈做到了互聯(lián)網(wǎng)家裝的行業(yè)第一。但是蜜月期時間不長，左暉的左膀右臂權(quán)明離職后創(chuàng)辦了南魚，和萬鏈同一個鍋里吃飯，可權(quán)明拉了左暉入股，當(dāng)時據(jù)說左暉專門將此事通報給劉肖，劉肖對此的回答是，“這種事情不需要講的，完全信任老左”。

然而不久以后左暉對萬科表達(dá)不滿，雙方關(guān)系幾乎一夜崩塌，如今的萬鏈中層離職400多人、業(yè)務(wù)量下滑一半，而且萬鏈的員工大多被挖到了南魚。想必在那場鏈家缺席的誓師大會，萬科物業(yè)樸鄰也是貢獻(xiàn)了不少掌聲。

當(dāng)然最核心的領(lǐng)頭者還屬我愛我家和58同城，謝勇、姚勁波和左暉三者關(guān)系匪淺、卻又撲朔迷離。謝勇前一段時間還在誓師大會上不留情面地批評貝殼找房，隨后胡景暉“被離職”一事，就傳出因左暉打給謝勇的一個電話，我愛我家就開除了一個工作18年的老臣。而姚勁波和左暉，一個“霸蠻”、一個“兇猛”，從創(chuàng)業(yè)摸爬滾打時就相互糾葛，現(xiàn)在終將正面斗勇。

鏈家這一路，憑借商業(yè)模式和資本強悍收割了一批又一批競爭對手的業(yè)務(wù)市場，但時至今日其收割的對象卻轉(zhuǎn)變?yōu)榭蛻簟?/p>

二、鋼絲上舞蹈的鏈家金融

胡景暉的離職和忠告，一語驚醒了北京租房市場上蜷縮的年輕一代，自如等長租公寓品牌也被卷入監(jiān)管和輿論的風(fēng)暴。而與此同時被深挖出的還有金融杠桿，2·23事件爆發(fā)的危機終究還是成了鏈家埋下的一顆雷。

2017年8月15日，自如發(fā)行了國內(nèi)首單租房市場消費分期類ABS—“中信證券—自如1號房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃“，該單ABS產(chǎn)品由中信證券擔(dān)任計劃管理人及承銷機構(gòu)，期限兩年，首期發(fā)行規(guī)模5億元。住房與金融向來緊密，自如的ABS模式上線之初也并無不妥。

但是今年住宅租金上漲迅猛，為搶奪房源提升正常價格的內(nèi)部“潛規(guī)則”一經(jīng)暴露，自如巧借分期ABS“加杠桿”的質(zhì)疑又一次甚囂塵上。

根據(jù)ABS流程來看，自如通過旗下金融公司放貸給租戶，租戶與自如形成債權(quán)債務(wù)關(guān)系，自如將債權(quán)打包注入給SPV，SPV發(fā)行證券募資，而后自如從SPV獲得所募資金，繼續(xù)補充旗下金融公司進(jìn)行放貸。這一模式對亟需市場擴張的自如和鏈家來講，其實是一舉兩得。

一方面，自如用的是租客發(fā)放的分期小額貸款債權(quán)作為底層資產(chǎn)發(fā)行了ABS，而非實際資產(chǎn)，也就是說成本可謂“低廉”。當(dāng)然，這另一方面也決定了自如需要不斷擴大底層資產(chǎn)規(guī)模來支持該模式運轉(zhuǎn)，更直接一點就是擴充房源、吸引更多租客借貸，而這正巧符合自如資本圈地、搶奪房源的戰(zhàn)略目的。

但是對于租客來講幾乎成了滅頂之災(zāi)，無論是加價給房東造成租金上漲，還是讓租客無意中背負(fù)貸款風(fēng)險，自如擴張的背后都是在收割租房者的信譽、金錢甚至是青春。

鏈家遠(yuǎn)不止自如房租分期這一項金融業(yè)務(wù)，當(dāng)年政府絞殺首付貸，鏈家就是最大的犧牲者，而2·23事件也直指鏈家金融。回想當(dāng)時的兩個案件，鏈家故意隱瞞真實信息，將處于抵押貸款等無法順利進(jìn)行交易狀態(tài)下的房屋掛牌出售，而且還引誘和誤導(dǎo)不知情的消費者購買，同時向買方提供高息貸款服務(wù)。這種極端案件的發(fā)生正是鏈家迫切開展金融業(yè)務(wù)的寫照。

而當(dāng)時也掀起了對鏈家金融帝國罪責(zé)的質(zhì)疑，高利率、自我擔(dān)保、自我資金監(jiān)管以及超額擔(dān)保，都顯示著鏈家背后龐大的金融產(chǎn)業(yè)鏈，而這些風(fēng)險是否依然存在？

三、自如租房革命尚難成功

自如曾經(jīng)是租房市場的拯救者，而現(xiàn)在已然成了形象倒塌的失語人，租客們一面拼命承受著高漲的房租，一面卻免費充當(dāng)著“甲醛凈化員”，左暉規(guī)整行業(yè)的“偉大愿景”或許成就的原本就一個鏈家而已。

早在阿里P7員工身患白血病逝世被曝光之前，自如其實一直受甲醛超標(biāo)事件的投訴和困擾。2017年12月，不少租客反映入住自如的出租房后，都出現(xiàn)咳嗽、發(fā)熱等癥狀，被醫(yī)院診斷為“疑似甲醛中毒”。再往前追溯，還有2016年一孕婦在租住自如房三個月后孕檢查出白血病的案例，當(dāng)事人也已去世，而法院則是駁回了其索賠請求。

甲醛致白血病尚無法證明，但其本身對人體的傷害不可否認(rèn)，原本冠冕堂皇的空置期現(xiàn)在看來更像是一句笑話，有“自如管家李某”承認(rèn)：“為了控制成本，裝修好的房屋一般最多放置三天，然后就掛牌出租”。

左暉談及自如曾言道：自如是有情懷的，自如會為城市里支付能力沒有那么強的人提供有品質(zhì)的生活，雖然這件事可能賺不到什么錢，還有可能虧錢。可是如今看來，情懷是假、虧錢也未必為真。

談及做長租公寓的前景時，潘石屹表示：“不到1%的租金回報，租房的價格再翻一番還是虧本的?！辈贿^近些年來自如憑借擴張速度和金融手腕，這門生意似乎稱不上虧本。數(shù)據(jù)顯示，2017年底自如管理了50萬間房，相比2016年35萬間房增長了43%，其2017年營業(yè)收入27.54億元，相比2016年10.73億元增長了近1.6倍，預(yù)計營業(yè)收入相當(dāng)比重為租金差。

更關(guān)鍵的是，自如的自有資金借用信托通道向租客放貸，這提前1年預(yù)收的服務(wù)費、租客押金和房租，在自如的資產(chǎn)負(fù)債表上列報為應(yīng)付款項。2017年底，自如負(fù)債規(guī)模接近75億元，其中應(yīng)付款占比75%，高達(dá)56億元，主要是房租預(yù)收款和押金收款。因為租房交易雙方中，租客處于弱勢地位，為了不被趕出大多都會按時交付，也就是說自如的應(yīng)付款項風(fēng)險極低。

同時作為資本的寵兒，自如有鏈家的支撐，在融資道路上幾乎是順風(fēng)順?biāo)?/p>

據(jù)業(yè)內(nèi)統(tǒng)計，當(dāng)前北京約有17000套房源在出租，就算手持資本的巨頭全部以漲價50%掃貨吃下，月均價從5000漲到7500計算，年租金總額也不過15.7億元，而自如僅僅今年就融了40億，完全可以通過項目資本化發(fā)債來融得更多的資金。所以說，左暉是完全有能力講自如的情懷，只可惜他早已不是曾經(jīng)飽受北漂之苦的青年。

四、貝殼找房進(jìn)退兩難

貝殼找房的誕生，顯然是有備而來。據(jù)官方所述，產(chǎn)品技術(shù)現(xiàn)已達(dá)千人規(guī)模，品質(zhì)團(tuán)隊也將朝這個方向配置，此外，內(nèi)容團(tuán)隊將是重點，分散在經(jīng)紀(jì)、新房、裝修等各個平臺上，預(yù)計今年將達(dá)到兩千人。比之最開始想啟動該項目時的人力資源，鏈家可能覺得時機來臨。

但能不能成功還是要取決于模式，具體到房產(chǎn)中介上，首要和關(guān)鍵的一步即是真房源體系，這也是為什么58集團(tuán)開始恐慌于鏈家走端口路線的原因。

關(guān)于真房源，鏈家為貝殼找房所做的背書表現(xiàn)在多個方面，比如設(shè)立真房源保障金、經(jīng)紀(jì)人貝殼信用分等制度，加速鋪設(shè)真房源數(shù)據(jù)，又或者通過賦能合作伙伴引導(dǎo)他們拿出房源等等。但歸根結(jié)底只有一句話：規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)由鏈家重新來定。正如彭永東所說，今天整個行業(yè)的問題恰恰是沒有規(guī)則，既然沒有人跳出來，那鏈家應(yīng)該去嘗試。

以一己之力試圖對抗整個行業(yè)，鏈家的勇氣可嘉，但左暉的底氣到底還只是來自于鏈家作為中介品牌的實力，當(dāng)控制真房源的既有模式嫁接到信息服務(wù)平臺，能不能行得通還要考慮很多現(xiàn)實問題。

其一，真房源意味著經(jīng)紀(jì)人的身家性命，為什么要共享到一個連鎖中介的信息服務(wù)平臺？其二，若是越來越多的經(jīng)紀(jì)人在貝殼找房上共享房源，鏈家對真房源的可控還能保證嗎？其三，平臺孵化的新經(jīng)紀(jì)品牌與各地分散、規(guī)模尚小的經(jīng)紀(jì)人，在平臺上獲得的權(quán)益如何權(quán)衡？

根據(jù)貝殼找房的說法，為了讓經(jīng)紀(jì)人自愿發(fā)布到平臺，鏈家所拋出的“誘餌”是開放鏈家最具優(yōu)勢的數(shù)字化與經(jīng)驗化系統(tǒng)，包括房源系統(tǒng)、運營管理經(jīng)驗、經(jīng)紀(jì)人作業(yè)工具等。簡單來講就是賦能非鏈家經(jīng)紀(jì)人，可全國各地的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人分布過于分散、夫妻店模式眾多，尤其是三四線城市，并沒有數(shù)字化和平臺化的意識，要想改變他們的固有認(rèn)知難度很大。

最關(guān)鍵的是，鏈家的行業(yè)壁壘是真房源，而一旦開放，也就意味著篩選房源造假的成本成倍擴大，鏈家能通過專業(yè)化管理在內(nèi)部貫徹真房源的原則，但它能管住非鏈家經(jīng)紀(jì)人嗎？所依靠的無非還是“樓盤字典”的數(shù)據(jù)庫。

當(dāng)初，為了管控，鏈家經(jīng)紀(jì)人不被允許在內(nèi)部系統(tǒng)內(nèi)錄入房屋信息，只能在真房源數(shù)據(jù)庫內(nèi)查選，如今這種做法顯然不再適合信息服務(wù)平臺。

五、魚與熊掌不可兼得

在房產(chǎn)中介市場，鏈家是個改革者，憑借獨特的模式已經(jīng)成長至行業(yè)頂峰，據(jù)說在大本營北京，整座城市每天成交的房子，有一半來自鏈家。在這個時候，鏈家把目光轉(zhuǎn)向了第三方信息服務(wù)市場，一方面是延伸產(chǎn)業(yè)鏈，另一方面其實也是從中介品牌轉(zhuǎn)型到科技驅(qū)動型公司的嘗試。

用技術(shù)和數(shù)據(jù)驅(qū)動房產(chǎn)信息的合規(guī)化，最典型的模式即MLS，從目前貝殼找房的規(guī)劃來看，鏈家的最終目標(biāo)可能也正是中國版MLS。但是多少年來眾多房產(chǎn)行業(yè)公司都想建立這么一套數(shù)據(jù)庫，皆未能如愿，反而58這種提供流量的傳統(tǒng)端口模式風(fēng)生水起，卻難以杜絕虛假信息，這中間的錯節(jié)，鏈家憑借真房源數(shù)據(jù)能打通嗎？

首先要面臨的一個問題就是，這種最富商業(yè)價值的核心信息能被一家中介品牌轉(zhuǎn)型的公司壟斷嗎？很顯然，不可能。從美國MLS系統(tǒng)的發(fā)展可以看出，所有房源的開放是平臺規(guī)則約定的，并不會由一家公司去壟斷，即使購買數(shù)據(jù)的也只能是類似Zillow這樣的第三方機構(gòu)。

而鏈家既想做球員還想做裁判，規(guī)則確立很難保持中立，又怎能說服經(jīng)紀(jì)人？

再進(jìn)一步講這種房源信息平臺的運行機制，國內(nèi)要想借鑒MLS須得打破現(xiàn)有的所有規(guī)則、重新確立。比如最核心的獨家代理關(guān)系，MLS的基本規(guī)則是只要房產(chǎn)在獨家代理協(xié)議所規(guī)定的時期內(nèi)成功售出或出租,賣方就要向委托經(jīng)紀(jì)人支付全部傭金，而不管房產(chǎn)最后是由誰成功交易的。

這一基礎(chǔ)性原則下，委托經(jīng)紀(jì)人其實并不擔(dān)心信息公開，因為任何人獲取了這些公開信息并促成交易,委托經(jīng)紀(jì)人都可以按照獨家代理協(xié)議獲得收益。但國內(nèi)經(jīng)紀(jì)人和賣方不存在獨家代理，多是一個房子、多個中介，這種情況下各經(jīng)紀(jì)人之間權(quán)責(zé)混亂,房源信息和客源信息就直接關(guān)系到經(jīng)紀(jì)人的業(yè)績，直接導(dǎo)致真實有效、信息對稱的平臺難以建立。

歸根結(jié)底，可能是經(jīng)紀(jì)人利益來源的不同，有MLS系統(tǒng)輔助的國家，其房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的費用由賣方承擔(dān)，而中國實際情況則相反。因此提供信息服務(wù)的第三方機構(gòu)側(cè)重點也有所不同，前者提供賣家信息，后者提供買家流量。

總而言之，要想建立類似MLS的真房源系統(tǒng)、同時又要保持規(guī)范運行，很大程度上要從行業(yè)內(nèi)最根本、最基礎(chǔ)的規(guī)則著手，不然所形成的只不過是另一個58同城。

六、鏈家的真正價值在于鯰魚效應(yīng)

雖然鏈家對貝殼找房的規(guī)劃面臨一些根本性障礙，但于買家或賣家來講，相比某些平臺的小打小鬧，左暉的野心起碼觸及到了用戶痛點，這已然值得贊嘆。更何況，當(dāng)初鏈家就是憑借真房源，改變了中介行業(yè)的既有規(guī)則，這種威懾力映射到信息服務(wù)平臺上，產(chǎn)生的最大價值就是鯰魚效應(yīng)。

簡單點說，有了危機意識的其它競爭者，或許會開始求變。

比如去年58 推出了一款房源系統(tǒng)「房源全息字典」，其實就是模仿鏈家的“樓盤字典”，據(jù)說現(xiàn)在2.0版本囊括了640多個城市、55萬個樓盤小區(qū)、2.5億戶室房源信息。且不說數(shù)據(jù)庫是否能幫平臺確保真房源，以58集團(tuán)為首的同盟軍很可能會在接下來的一段時間內(nèi)，著手整治信息混亂的問題。

這對于行業(yè)來說將會是一次積極效應(yīng)，不過也隨之導(dǎo)致一個疑問，當(dāng)這些信息服務(wù)平臺也開始模仿貝殼找房大打真房源旗號，鏈家在房產(chǎn)中介市場的行業(yè)壁壘能否過渡到貝殼找房上？

這要考慮到下游信息服務(wù)市場的特殊性。鏈家的“樓盤字典”集中了房源的關(guān)鍵信息，這是因為中介品牌的排他性，可信息服務(wù)講究的是開放，貝殼找房不可能壟斷經(jīng)紀(jì)人的第三方流量，因為他們不會把房源信息放在一個平臺上。也就說，即使貝殼找房的真房源系統(tǒng)走得通，其它平臺也容易模仿，這樣行業(yè)壁壘很難構(gòu)建。

更何況，貝殼找房若只是為了圓左暉的一個上市夢，重塑規(guī)則也可能淪為一個資本故事。畢竟從現(xiàn)實的角度考量，目前國內(nèi)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司登陸主板的主要方式是借殼，但這種方式實際并不能給企業(yè)帶來高估值，比如我愛我家借殼昆百大，估值僅為65.6億元。

當(dāng)然，房產(chǎn)信息服務(wù)市場因鏈家而引發(fā)行業(yè)對真房源體系的重視，或許已經(jīng)是理想的狀態(tài)，但還存在另一種可能性，是貝殼找房受同質(zhì)化“污染”，反而轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)容不可控的又一平臺。這不止會削弱鏈家原有的品牌信任，同時加劇了業(yè)內(nèi)的混亂局勢。

所以說，58難以成為中介市場規(guī)則的制定者，鏈家也未必能。

在國內(nèi)，房產(chǎn)市場就像一個大染缸，環(huán)環(huán)相聯(lián)、難以獨善其身，鏈家想做改革者，無疑會遭遇競爭者的強烈反擊，能否堅持下去也是一大疑問。

#專欄作家#

歪道道，微信公眾號：wddtalk，人人都是產(chǎn)品經(jīng)理專欄作家。以人性觀察科技，用理性解讀熱點。互聯(lián)網(wǎng)與科技圈深度觀察者。

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