房地產(chǎn)的信息技術(shù)化之路，那就是找到合適的場(chǎng)景，結(jié)合自身和信息技術(shù)的優(yōu)勢(shì)，更好地服務(wù)住戶。

一、中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)質(zhì)是什么？

之前在知乎上看到一個(gè)故事：某地產(chǎn)公司在拿地時(shí)，找了一個(gè)著名的策劃公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，該公司花了好幾個(gè)月的時(shí)間，寫(xiě)出來(lái)幾百頁(yè)的分析報(bào)告，給出一個(gè)估價(jià)，后來(lái)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)價(jià)是估價(jià)的兩倍……

房?jī)r(jià)就像六月的天氣，說(shuō)變就變，專家也說(shuō)不清；而要預(yù)測(cè)某個(gè)東西，首先得理解他。

在筆者看到來(lái)，房地產(chǎn)是幾個(gè)屬性的混合體：國(guó)家發(fā)展屬性、金融資產(chǎn)屬性、戶籍人口屬性、家庭發(fā)展屬性、生活居住屬性。

1. 國(guó)家發(fā)展屬性

房地產(chǎn)是中國(guó)這10多年發(fā)展的重要支柱。改革開(kāi)放后中國(guó)的發(fā)展可以分為幾個(gè)階段，2008年以前，那是投資出口主導(dǎo)，以世界工廠為驅(qū)動(dòng)力，后期房地產(chǎn)也占重要地位式的發(fā)展。

2008年-2018年，由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)，中國(guó)之前的引擎有熄火危險(xiǎn)，中央出臺(tái)四萬(wàn)億及其配套的組合拳。

在此期間，中國(guó)主要就是由房地產(chǎn)作為驅(qū)動(dòng)力，繼續(xù)順應(yīng)城鎮(zhèn)化的大潮，房地產(chǎn)在全國(guó)一片紅火。房地產(chǎn)的發(fā)展具有明顯的國(guó)家發(fā)展屬性，做人要厚道，房地產(chǎn)支撐了中國(guó)這一二十年的發(fā)展，這個(gè)貢獻(xiàn)還是非常大的。

2. 金融資產(chǎn)屬性

房地產(chǎn)是貨幣蓄水池。

眾所周知，這十年中國(guó)的貨幣一直超發(fā)，08年的4萬(wàn)億，15年的大放水。在這種情況下，除房?jī)r(jià)外的其他物價(jià)并沒(méi)有大幅上漲，主要原因就是錢都流到了房子上面，形成了人民重要的資產(chǎn)。這是他的金融資產(chǎn)屬性。

3. 戶籍人口屬性

房子綁定了教育和醫(yī)療，對(duì)于國(guó)家來(lái)說(shuō)，他是控制人口流動(dòng)的高效工具。

4. 家庭發(fā)展屬性

對(duì)于民眾而言，房子背后的教育、醫(yī)療是家庭發(fā)展極為重要的要素，這也是為什么大家即便掏空6個(gè)錢包，也要在大城市買房。因?yàn)檫@個(gè)意味著整個(gè)家庭的希望——下一代擁有更高的起點(diǎn)。

5. 生活居住屬性

這個(gè)屬性在絕大多數(shù)國(guó)家，是房子最基本的屬性；但是在過(guò)去的中國(guó)，這個(gè)屬性并沒(méi)有特別重要。

事后諸葛亮來(lái)說(shuō)，國(guó)家發(fā)展屬性、金融資產(chǎn)屬性讓房地產(chǎn)在大方向上是必然會(huì)飛速發(fā)展。戶籍人口屬性、家庭發(fā)展屬性讓人民自愿與否，都必須上車，跟著這個(gè)趨勢(shì)走。而生活居住屬性，更多是對(duì)不同項(xiàng)目產(chǎn)生微觀下的影響；這個(gè)就是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)質(zhì)。

二、房地產(chǎn)的未來(lái)會(huì)是什么樣？

這個(gè)問(wèn)題其實(shí)可以理解成：影響房地產(chǎn)的屬性，在未來(lái)會(huì)怎么變化，哪些屬性會(huì)退出歷史的舞臺(tái)，哪些屬性會(huì)成為主要影響因子。

1. 國(guó)家發(fā)展屬性

2018年之后的新常態(tài)，無(wú)論是從債務(wù)、生產(chǎn)力角度進(jìn)行學(xué)術(shù)分析，還是各種現(xiàn)實(shí)現(xiàn)象，都表明房地產(chǎn)對(duì)于中國(guó)發(fā)展主要驅(qū)動(dòng)力的角色已經(jīng)完成，未來(lái)中國(guó)要突破中等收入陷阱，有且只有一個(gè)方式：真正地提升科學(xué)技術(shù)，發(fā)展更加高端、具有更高溢出值的產(chǎn)業(yè)。

當(dāng)然并不是說(shuō)從現(xiàn)在開(kāi)始就完全減弱了，畢竟現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)存在壓力，而且中央的債務(wù)還可以繼續(xù)加杠桿，因此為了緩解壓力，政府可能還會(huì)放水，再依賴他一小段時(shí)間。

2. 金融資產(chǎn)屬性

對(duì)于中國(guó)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)肯定是存在泡沫的，關(guān)鍵就是泡沫的演變方式。對(duì)于中國(guó)來(lái)說(shuō)，最好的一種方式就是：泡沫不再膨脹，也不能大幅收縮，讓生產(chǎn)力發(fā)展、收入增長(zhǎng)、通脹來(lái)慢慢消化泡沫。

國(guó)家目前出臺(tái)的鎖市政策、限漲又限跌、各房地產(chǎn)商的表態(tài)其實(shí)都印證了這一點(diǎn)。因此在全國(guó)范圍考慮下，房地產(chǎn)的金融資產(chǎn)屬性將會(huì)大幅降低。當(dāng)然具有絕對(duì)稀缺性的一線城市中心區(qū)域的房子，其金融資產(chǎn)屬性依然堅(jiān)挺。

3. 戶籍人口屬性

中國(guó)的戶籍制度關(guān)系到人民的方方面面，目前看來(lái)，他在非常長(zhǎng)時(shí)間都不會(huì)有大的變動(dòng)，因此戶籍人口屬性仍然是房子的一個(gè)重要的屬性，那么展示出來(lái)的情況依然會(huì)是：國(guó)家人口控制的能力依然強(qiáng)勁，根據(jù)國(guó)家戰(zhàn)略下的重點(diǎn)城市，繼續(xù)享受房?jī)r(jià)的上漲；雄安便是極好的例子。

4. 家庭發(fā)展屬性

一段的時(shí)間內(nèi)，對(duì)于民眾而言，他依然是極為重要的屬性。但是從長(zhǎng)期來(lái)看，一個(gè)基本的規(guī)律就是：醫(yī)療、教育都會(huì)更加市場(chǎng)化、自由化和產(chǎn)業(yè)化。在這種情況下，教育和醫(yī)療會(huì)向財(cái)富靠攏；換句話說(shuō)：教育和醫(yī)療都更加偏向于用價(jià)格去區(qū)分，而不是戶籍本身。

例如：真正很好的學(xué)校更多都是私立的，私立的學(xué)校其實(shí)對(duì)于戶籍要求不高，你只要付得起學(xué)費(fèi)便是。因此在筆者看來(lái)，房子背后的家庭發(fā)展屬性在短期內(nèi)還是非常重要，但是在10年以上的長(zhǎng)周期來(lái)看，他的重要性也會(huì)逐步降低。

5. 生活居住屬性

這不僅僅指房子本身的戶型、質(zhì)量的，也包含交通、配套等要素；當(dāng)房地產(chǎn)背后的其他屬性減弱時(shí)，即便生活居住屬性沒(méi)有大的增加，但他的占比也會(huì)變大，更何況人們對(duì)于生活居住的要求確實(shí)也在提升。

而且房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步邁向買方市場(chǎng)，生活居住屬性會(huì)更加重要。而當(dāng)教育和醫(yī)療市場(chǎng)化更加成熟，那么生活居住屬性就將成為房地產(chǎn)的主導(dǎo)屬性的。

綜合而言：房地產(chǎn)的幾個(gè)屬性中，金融資產(chǎn)屬性、國(guó)家發(fā)展屬性都會(huì)迅速下降，表現(xiàn)為宏觀上，國(guó)家極有可能是長(zhǎng)時(shí)間的鎖房?jī)r(jià)，不漲不跌。

戶籍人口屬性、家庭發(fā)展屬性短期內(nèi)依然堅(jiān)挺甚至反彈，表現(xiàn)為中觀上，房地產(chǎn)區(qū)域分化依然甚至?xí)又兀欢€城市房?jī)r(jià)基礎(chǔ)牢固，其他地區(qū)因?yàn)榍懊嫠膫€(gè)因素的綜合作用，前景不容樂(lè)觀。

生活居住屬性會(huì)穩(wěn)步上升，表現(xiàn)為微觀上，區(qū)位、品質(zhì)、服務(wù)更好的房子會(huì)比原來(lái)更加受歡迎，房地產(chǎn)市場(chǎng)更加規(guī)范化、品牌化，小地產(chǎn)商退出歷史的舞臺(tái)。用最簡(jiǎn)單的一句話概括，那真的就是：房住不炒。

三、怎么理解信息技術(shù)？

上面講了房地產(chǎn)，那么現(xiàn)在我們講下另一個(gè)主角：信息技術(shù)。

無(wú)論是互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)，還是云計(jì)算、AI，他最基礎(chǔ)的著力點(diǎn)就是滿足人們的需求，提升效率。他基本的路徑其實(shí)是：信息化、狹義互聯(lián)化、廣義互聯(lián)化、巨量實(shí)時(shí)化、智能分析化，以更高的效率解決人們更多的需求。

基本路徑：

1. 信息化

現(xiàn)實(shí)世界很多東西都是沒(méi)有進(jìn)行信息優(yōu)化的，他只是單純的一個(gè)實(shí)體。信息化是讓很多本來(lái)可以快速信息化的領(lǐng)域，先邁出第一步。例如公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，原來(lái)是紙質(zhì)的，信息化之后，其效率便大幅提升。

2. 狹義互聯(lián)化

將已經(jīng)信息化、結(jié)構(gòu)化的東西進(jìn)行互聯(lián)，產(chǎn)生更大的價(jià)值。

3. 廣義互聯(lián)化

可以粗略地理解成多網(wǎng)聯(lián)合，以物聯(lián)網(wǎng)為例，通過(guò)各種傳感器，讓以前沒(méi)有辦法數(shù)據(jù)化的信息低成本地實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)化，繼而產(chǎn)生更廣闊的的應(yīng)用場(chǎng)景和價(jià)值。

4. 巨量實(shí)時(shí)化

當(dāng)數(shù)據(jù)量和維度都達(dá)到了一個(gè)高值，當(dāng)數(shù)據(jù)的獲取已經(jīng)能實(shí)現(xiàn)更加實(shí)時(shí)快速，那么為了更高效地提升現(xiàn)實(shí)世界的效率，大數(shù)據(jù)、云計(jì)算這些領(lǐng)域就進(jìn)入了視野。

5. 智能分析化

數(shù)據(jù)和信息不產(chǎn)生價(jià)值，關(guān)鍵就是通過(guò)分析，對(duì)現(xiàn)實(shí)的工作生活產(chǎn)生實(shí)際的幫助。智能分析化就是為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)而存在。

每個(gè)場(chǎng)景的路徑會(huì)有區(qū)別，某些階段是可以同時(shí)啟動(dòng)，但總體的路徑基本遵循這個(gè)規(guī)律。信息技術(shù)是手段、方法，在很多領(lǐng)域他起不到?jīng)Q定性的作用。關(guān)鍵在于，我們找準(zhǔn)對(duì)應(yīng)場(chǎng)景的關(guān)鍵點(diǎn)，之后清晰理解技術(shù)和場(chǎng)景的契合度，遵循基本規(guī)律，解決問(wèn)題。

四、信息技術(shù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)能起到什么作用？

最終回到了我們的原點(diǎn)。

首先定好問(wèn)題的邊界，房地產(chǎn)市場(chǎng)極為復(fù)雜，我們不能簡(jiǎn)單對(duì)此一概而論。我們先按用途性質(zhì)進(jìn)行第一級(jí)分類，得到住宅、商業(yè)、辦公、綜合這幾個(gè)大類。在這篇文章里我們只對(duì)住宅市場(chǎng)進(jìn)行分析。之后再按照增量和存量劃分，此處主要討論存量市場(chǎng)。

再次，按地域進(jìn)行劃分：

• 農(nóng)村地區(qū)：隨著人口總量下降和城鎮(zhèn)化，未來(lái)農(nóng)村地區(qū)基本無(wú)人居住，大片農(nóng)地會(huì)由大機(jī)構(gòu)進(jìn)行集中經(jīng)營(yíng)。
• 縣城區(qū)域：不在我們的目標(biāo)內(nèi)。只有體量較大的住宅市場(chǎng)才有信息技術(shù)化的必要，否則個(gè)性化太強(qiáng)，費(fèi)效比太低。
• 三四線城市：大型社區(qū)或者是大型開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的項(xiàng)目才有信息技術(shù)化的必要。
• 二線城市：大型社區(qū)或者是大型開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的項(xiàng)目才有信息技術(shù)化的必要，或者是政府有意在全市范圍內(nèi)重點(diǎn)建設(shè)。
• 一線城市：重點(diǎn)考慮的區(qū)域。

這個(gè)問(wèn)題的定義便是：重點(diǎn)區(qū)域的存量住宅市場(chǎng)，未來(lái)會(huì)更加偏向居住本身的屬性，需要房子更加能滿足居住人本身的需求，我們基于信息技術(shù)，怎么更好地滿足住戶未來(lái)的需求。

其實(shí)問(wèn)題的關(guān)鍵點(diǎn)是：怎么理解甚至預(yù)測(cè)住戶的需求。但是人的需求是非常難以預(yù)測(cè)的，特別是在長(zhǎng)周期中，這個(gè)預(yù)測(cè)基本不可能。在此處我們提出兩個(gè)可能的方法論：

以房子作為入口，更加實(shí)時(shí)、更加全面地理解住戶，通過(guò)各種合法的手段了解用戶的數(shù)據(jù)和行為

人們和房子的日常連接只有兩種，房?jī)?nèi)和房外。但在大多數(shù)情況下，房外的連接其實(shí)是偽命題。首先很少人會(huì)停留在小區(qū)的公共區(qū)域，再加上在公共區(qū)域內(nèi)數(shù)據(jù)難以跟個(gè)人關(guān)聯(lián)，其數(shù)據(jù)區(qū)分度不高，因此房外連接并不可行。

當(dāng)然對(duì)于老齡化的小區(qū)，人們喜歡聚集在公共區(qū)域，就像廣場(chǎng)舞團(tuán)體，這個(gè)房外連接是有效的，但是在這種場(chǎng)景下通過(guò)當(dāng)面交流即可，跟信息技術(shù)的關(guān)聯(lián)不大。

房?jī)?nèi)連接，這個(gè)才是具有可行性的方式。但這個(gè)機(jī)會(huì)不屬于房地產(chǎn)商，而是屬于家具智能硬件商。通過(guò)家具智能硬件的產(chǎn)品矩陣，全方位地收集和理解住戶的信息，繼而分析出對(duì)方的需求，再給給予對(duì)應(yīng)的服務(wù)。

小米是暫時(shí)的領(lǐng)跑者，各大互聯(lián)網(wǎng)公司也推出自己的智能音箱搶占先機(jī)。這個(gè)領(lǐng)域的打打法跟房地產(chǎn)的完全不同，而且馬太效應(yīng)明顯，房地產(chǎn)商要想分得一杯羹，那只能依托自己線下項(xiàng)目的地域優(yōu)勢(shì)，跟他們進(jìn)行合作了。

做加法，先從最有可能成功的共性需求開(kāi)始規(guī)劃

人們的需求按照頻次和地域性來(lái)分，可以得到下面的需求矩陣：

有可能成功的需求只有兩種：高頻地域性、中頻地域性。

1. 高頻地域性需求

頻次高價(jià)值大具有深挖的價(jià)值，地域性則是房地產(chǎn)商天然的優(yōu)勢(shì)。以買菜這個(gè)典型例子進(jìn)行分析，做好這個(gè)場(chǎng)景的關(guān)鍵在于：質(zhì)好、價(jià)低、方便，而在這個(gè)場(chǎng)景，房地產(chǎn)商具有相當(dāng)大的潛力優(yōu)勢(shì)。

質(zhì)好價(jià)低

本地生鮮菜是地域性極為明顯的市場(chǎng)，加上大型社區(qū)本身需求量大，房地產(chǎn)商完全可以利用這兩個(gè)優(yōu)勢(shì)保證質(zhì)好價(jià)低。而外地生鮮（海產(chǎn)、進(jìn)口蔬菜等）領(lǐng)域，大型房地產(chǎn)商把各地樓盤(pán)的需求量進(jìn)行匯總和調(diào)配，利用信息化和數(shù)據(jù)化，也能做好這個(gè)要點(diǎn)。做好了質(zhì)好價(jià)低，最關(guān)鍵的點(diǎn)就做好。

方便

越靠近住戶，甚至是送貨到門(mén)口，讓住戶能夠越方便地獲得生鮮菜，那么就更加具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。大型房地產(chǎn)商的樓盤(pán)基本都是由自家的物業(yè)進(jìn)行管理，他們能無(wú)縫提供服務(wù)，讓用戶更加便捷。

有房地產(chǎn)商已經(jīng)在這個(gè)領(lǐng)域進(jìn)行了發(fā)力，碧桂園的鳳凰優(yōu)選便是其中之一。

筆者1個(gè)月前也體驗(yàn)過(guò)鳳凰優(yōu)選，但是看到里面擺放的各種外國(guó)食品和麻煩的無(wú)人收銀，不禁感覺(jué)：鳳凰優(yōu)選選擇的都是消費(fèi)頻次低、剛需度不高的商品，他的方向是不是有問(wèn)題？

但無(wú)論如何，這個(gè)領(lǐng)域是非常值得房地產(chǎn)商進(jìn)行投入的，也是房地產(chǎn)信息技術(shù)化的一個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域。

2. 中頻地域性需求

我們都知道高頻地域性需求肯定是市場(chǎng)前景最大的，但顯然競(jìng)爭(zhēng)也非常大，而且別人可能已經(jīng)先行一步了。因此中頻地域性需求也是一個(gè)機(jī)會(huì)。社區(qū)醫(yī)療養(yǎng)生保健就是其中可以考慮的領(lǐng)域。

隨著老齡化加強(qiáng)、養(yǎng)生保健意識(shí)提升，醫(yī)療養(yǎng)生這個(gè)領(lǐng)域的前景是非常好的。而中國(guó)之前的醫(yī)療都是偏向于大醫(yī)院醫(yī)療，在社區(qū)醫(yī)療方面還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，而房地產(chǎn)商恰恰在這個(gè)領(lǐng)域是具有先天的優(yōu)勢(shì)。

養(yǎng)比治更重要，社區(qū)醫(yī)療的關(guān)鍵也是在此。定期的保健、體檢，讓疾病在前期就被發(fā)現(xiàn)并予以治療。這需要線下專業(yè)的設(shè)備對(duì)個(gè)人進(jìn)行檢查，建立個(gè)人的健康檔案，再輔以專業(yè)的數(shù)據(jù)分析。房地產(chǎn)商可以利用地域的優(yōu)勢(shì)，跟醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作，建立自身的社區(qū)醫(yī)療體系。

我們舉了兩個(gè)例子，這些例子的關(guān)鍵都是：頻次不低、價(jià)值較大、具有地域性、房地產(chǎn)商本身具有優(yōu)勢(shì)。我們可以結(jié)合這些要點(diǎn)，繼續(xù)思考其他新的領(lǐng)域。當(dāng)然以上只是筆者紙上談兵的看法，實(shí)操層面肯定會(huì)有很多困難需要克服。

最后說(shuō)一句正確的廢話：房地產(chǎn)的信息技術(shù)化之路，那就是找到合適的場(chǎng)景，結(jié)合自身和信息技術(shù)的優(yōu)勢(shì)，更好地服務(wù)住戶。

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