租房，不僅僅是一筆消費交易；租房分期，也不僅僅是一款金融產(chǎn)品。若只把它視作賺錢的樂園，它將示之以亂象和泥潭；唯有注入些社會責任，這個市場才能報之以利潤。

當現(xiàn)金貸的后路被封堵，越來越多的人努力擠向場景貸。其實，不同的場景，有不同的風景，不同的人去看，更有不同的感受。

比如租房分期（租金貸），圈外人和圈里人，觀感完全不同——站在圈外，覺得空間好大，摩拳擦掌，恨不得馬上進去沖殺；圈內(nèi)的人，則總覺被捆住了手腳，有力使不出來，滲透率上不去。

“紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行。”實踐是一道墻，隔著這道墻，便是兩個世界。對摩拳擦掌布局場景貸的機構(gòu)來講，實踐過，才能見識廬山真面目。本文中，我們就來談談租房分期。

市場概覽：萬億市場待君開

租房是個大市場。

據(jù)中金證券估算，我國當前約有1.5億城鎮(zhèn)租房人口，對應租金規(guī)模超過兩萬億。與美國（31.2%）、日本（38.7%）、德國（55%）等國家相比，我國租房人口占比低，疊加房價走高、城鎮(zhèn)化率提升、購房觀念改變、購房年齡推遲等因素影響，租房人口占比將持續(xù)提升，租房市場空間廣闊。

如據(jù)世聯(lián)行數(shù)據(jù)，2016年北京平均首次置業(yè)年齡為38歲，較四年前推遲了兩年。相應的，平均租房年齡在上移，據(jù)貝殼租房數(shù)據(jù)，2018年北京租房者平均年齡為35.56歲，較三年前提高了兩歲。

順應這一趨勢，政策層面也加大了對租房市場的支持。

如《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號）明確提出“提高住房租賃企業(yè)規(guī)模化、集約化、專業(yè)化水平，形成大、中、小住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展的格局”以及“鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務”等。

各地也表態(tài)加大租房供給，典型如北京和上海。上海市十三五規(guī)劃中明確租賃住房供應占比為31%，北京則在2017-2021住宅規(guī)劃中明確建設50萬套租賃住房，占比三分之一。

廣闊的市場空間，疊加政策層面的鼓勵呼應，讓苦尋風口的創(chuàng)業(yè)者看到方向，長租公寓成為眾多玩家的新戰(zhàn)場，里面既有房地產(chǎn)巨頭，也有房屋中介，更有大量創(chuàng)業(yè)者。

相比傳統(tǒng)C2C租賃模式，長租公寓屬于C2B2C模式，中間多了個公寓運營方。公寓運營方按照統(tǒng)一標準裝修并提供租后管理服務，解決了傳統(tǒng)租賃模式下的諸多痛點，如室內(nèi)環(huán)境差、維修難、房東刁難及臨時被趕走的恐懼等，很快俘獲了追求住房品質(zhì)的年輕人的信賴，成為租房市場一股新勢力。

據(jù)青客公寓招股書提供的數(shù)據(jù)，2018年國內(nèi)品牌長租公寓租金收入達328億元，市場占比2.2%。相比美國市場46%的市場占比，長租公寓仍有很大發(fā)展空間。

長租公寓的崛起，為租房分期崛起提供了土壤。

傳統(tǒng)的C2C模式，租房場景零散，金融機構(gòu)沒有動力開發(fā)專門產(chǎn)品，租客的資金需求大部分依靠工資、信用卡和熟人周轉(zhuǎn)。長租公寓介入后，批量獲客成為可能，金融機構(gòu)紛紛推出租金貸，憧憬著在萬億市場里分杯羹。

美夢變噩夢，麻煩不斷

進軍租金貸，小貸公司、消費金融公司拔得頭籌，不過銀行很快殺了進來，憑借資金成本優(yōu)勢后發(fā)先至。

單看風控邏輯，租房分期非常優(yōu)質(zhì)：有場景依托，資金用途可控，最要緊的，如果借款人不還錢，銀行給公寓方打個招呼，提前終止租賃合同，用退還的未到期租金來填補本息損失。

公寓方如果穩(wěn)健經(jīng)營，那一切安好，問題恰恰是公寓方做不到穩(wěn)健。在資本和市場裹挾下追風口，公寓方求的是快，要快速拿下房源，快速裝修并推向市場，資金鏈一直緊繃。前期大量囤積房源、統(tǒng)一裝修風格以及裝修后適當?shù)纳⑽犊罩闷冢枵加么罅楷F(xiàn)金流。

萬事具備對外開業(yè)，還不得不接受早期高企的空置率。以龍湖地產(chǎn)旗下的冠寓公寓為例，據(jù)年報披露，2018年已開業(yè)5.3萬間，整體出租率為50.1%，其中，開業(yè)3-6個月的項目出租率為70.2%，6個月以上出租率為87.4%。

現(xiàn)金流緊張，盈利性也差。長租公寓賺的是房租差價，房東參照市場價租給公寓方，公寓方只能高于市場價對外出租，靠更優(yōu)質(zhì)的室內(nèi)裝修和安心服務獲取溢價。租客以年輕人為主，雖然追求住房品質(zhì)，但收入有限，也會參照市場價格靠考慮公寓房的性價比，這就決定了公寓方的溢價空間并不大。比如從數(shù)據(jù)上看，2018年80%以上的租房人月均房租支出低于2000元。

一邊是房源端占據(jù)大量資金，另一邊則是租客端溢價收入有限，站在公寓方的角度，短期經(jīng)營現(xiàn)金流為負實屬正常，短期虧損也理所應當。

要渡過難關(guān)，考驗的是公寓方的融資能力。產(chǎn)業(yè)巨頭旗下的長租公寓，融資渠道多元，容易扛過去；一些創(chuàng)業(yè)公司，靠日趨謹慎的資本輸血完全不夠用，就打起了租金貸的主意。

作為整個商業(yè)模式的信息樞紐和連接橋梁，一旦公寓方起了歪心思，金融機構(gòu)、房東和租客的噩夢就開始了。

歪心思始于兩個動機：

動機一：降低空置率。

為此，公寓方不惜耍一些“貓膩”，如打出“押零付一”的幌子同傳統(tǒng)中介爭租客。但真正押零付一是不可能的，連房東都不答應，于是便要內(nèi)嵌一個借款合同，所以公寓方愿意帶著金融機構(gòu)一起玩。

考慮到很多租客排斥貸款，一些機構(gòu)就把借款條款隱藏在租賃合同中，租客不知不覺就貸了款。一旦后期出問題，就會引發(fā)有關(guān)虛假宣傳和套路貸的糾紛。

動機二：占用租金。

租客（借款人）一次性把一年的房租貸出來，由金融機構(gòu)直接支付給公寓方，后者分四次付給房東（季付），實現(xiàn)對租金實質(zhì)占用。一旦公寓方跑路，房東、租客與金融機構(gòu)便陷入扯不清的糾紛中，都成了受害者。

2018年以來，長租公寓一度出現(xiàn)密集跑路事件，造成惡劣影響，也讓剛剛看到點曙光的租金貸業(yè)務幾近夭折。從美夢到噩夢，短短一年而已。

出路：不是死局，亦非短期可解

歸根結(jié)底，租金貸的問題在于重心不穩(wěn)——公寓運營方、金融機構(gòu)、租客、房東，四方生態(tài)，本應四腳用力，實際卻全靠公寓運營方一腳支撐，這只腳關(guān)系重大而各方又無從實質(zhì)監(jiān)督，生態(tài)自然不穩(wěn)，亂象頻發(fā)。

要破此局，關(guān)鍵要把另外三只腳也伸出來，四腳著地，生態(tài)才能穩(wěn)。

（1）金融機構(gòu)

在場景業(yè)務中，金融機構(gòu)習慣做“甩手掌柜”，只想安心做個資金方，獲客依賴場景方，甚至風控也依靠場景方。問題是，金融機構(gòu)不想多事，事情自會找到頭上來。

在租房分期四方關(guān)系中，公寓方一旦跑路，面對租客與房東這兩個弱勢的受害者，金融機構(gòu)這一相對強勢的“受害者”自然要出來收拾爛攤子。

做不成“甩手掌柜”，金融機構(gòu)的普遍做法是退縮、提高門檻，只和龍頭打交道，規(guī)避跑路風險。龍頭是否一定不跑路暫且不論，退縮到龍頭那里，某種意義上也是放棄了廣闊的市場前景。

合理的做法是承擔更多責任，更多監(jiān)督和幫助公寓方的責任。

站在風控的角度，金融機構(gòu)需實時監(jiān)控公寓方的資金流和經(jīng)營狀況，對風險早發(fā)現(xiàn)、早應對；但要想讓公寓方配合，就需要金融機構(gòu)提供更多支持和幫助，比如提供些對公信貸支持，公私聯(lián)動，B端C端一起做，才有能力和空間做一個監(jiān)督者。

（2）房東&租客

把房子給長租公寓，一次簽訂三到五年合同，統(tǒng)一裝修、統(tǒng)一維修，房東圖個省心。這種情況下，房東與租客是不接觸的，除非公寓方跑路了，房東來行使“清場趕人”的權(quán)利，才會與租客起沖突。

因日常不接觸，租客眼里，只有公寓方，沒有房東，潛意識里認為房子就是公寓機構(gòu)的，既然交了一年錢，和尚跑了廟還在，自然要住下去。這個時候“冒出”一個房東太太來清場，自是不愿配合。

雙方都有理，且相互沖突，此時，空泛地發(fā)些高論并不能解決問題。事情一旦發(fā)生，唯有相互協(xié)商一途，各自有所退讓，共同承擔損失，這個結(jié)才解得開。

（3）行業(yè)主管部門

無規(guī)矩不成方圓，生態(tài)發(fā)展離不開主管部門。這里有兩個行業(yè)主管部門，一個是金融監(jiān)管部門，一個是住房管理部門。

跑路頻發(fā)后，金融主管部門率先出手。2018年8月，深圳互金協(xié)會發(fā)文提示長租公寓相關(guān)金融業(yè)務風險；9月，上海市金融辦發(fā)文要求小貸公司、融資擔保公司立即暫停個人租金貸業(yè)務。

之后，住建部門也開始表達關(guān)切，2018年10月，浙江省住建廳發(fā)文強調(diào)長租公寓開展租金貸業(yè)務，要征求原始房東書面同意，要確保承租人的知情權(quán)，并明確貸款合同應獨立于租賃合同單獨簽署，貸款期限不長于12個月等。

暫停租金貸業(yè)務，于金融機構(gòu)是毫毛之損，于長租公寓則是切膚之痛，故不難理解地方金融主管部門傾向于叫停，住建部門則傾向于規(guī)范發(fā)展。

地方監(jiān)管提示風險后，全國層面并未出臺相應意見，表明局部問題不能抹殺其正面貢獻，租金貸在緩解租客資金壓力、促進消費升級方面的確發(fā)揮著積極作用，這點積極作用便在一片質(zhì)疑聲中給租金貸業(yè)務留下一線生機。

不過，生態(tài)環(huán)境的優(yōu)化終非朝夕之力，租金貸的困局也非短期可解。

租房貸款，不止是一筆生意

衣食住行，皆為剛需。居住，尤其與幸福生活直接掛鉤。

偉大詩人杜甫在《茅屋為秋風所破歌》中大聲疾呼“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，風雨不動安如山！嗚呼！何時眼前突兀見此屋，吾廬獨破受凍死亦足！”用悲壯激烈的語言道出了國人埋藏心底的住房情結(jié)。

國內(nèi)16%的城鎮(zhèn)家庭居住靠租房，一線城市租房占比更是高達40%左右，使得租房不僅僅是樁生意，更是社會民生的重要依托。

租房具有的社會屬性，使得租房分期也不僅僅是一款金融產(chǎn)品，除了考慮貸款能否收得回，更要把保護借款人（租房人）的利益置于心頭。

若一心只想著貸款滲透率、想著貸后不良率，對合作伙伴（如公寓運營方）的坑蒙拐騙不聞不問，對租客房東的合理訴求置若罔聞，也只好“規(guī)模增長一時爽，事后亂象火葬場”。

2018年，國內(nèi)長租公寓亂象頻發(fā)，公寓方跑路了，租客房東利益齊受損、糾紛難斷。提供租房貸的金融機構(gòu)憑借一紙合同，主張本息收回的合法權(quán)利，卻引來輿論炮火，不免心中委屈。

其實，在商言商，可以委屈；但站在社會屬性的角度看租房，便是另一種視角。

在公寓運營方面前，租客和房東都是弱勢者，在合理維護自身權(quán)益方面存在諸多難處，若金融機構(gòu)也只想自掃門前雪，不敢或不愿去得罪場景方，不愿盡些社會責任，只會讓租房分期這個市場不死不活，又怎能盡享市場紅利。

終歸，租房，不僅僅是一筆消費交易；租房分期，也不僅僅是一款金融產(chǎn)品。若只把它視作賺錢的樂園，它將示之以亂象和泥潭；唯有注入些社會責任，這個市場才能報之以利潤。

#專欄作家#

薛洪言，公眾號：洪言微語，人人都是產(chǎn)品經(jīng)理專欄作家。蘇寧金融研究院院長助理、碩士生導師，關(guān)注互聯(lián)網(wǎng)金融、金融科技與銀行轉(zhuǎn)型領(lǐng)域。

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