編輯導(dǎo)讀：在互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展越來越快的今天，數(shù)字化轉(zhuǎn)型成了成了大多數(shù)企業(yè)的迫切需求，如何實現(xiàn)數(shù)字化是所有企業(yè)都需要考慮的問題。本文作者依據(jù)自身工作實踐，結(jié)合案例分享了地產(chǎn)行業(yè)信息化過程中業(yè)務(wù)架構(gòu)搭建和管理流程上的相關(guān)方法和過程中需要的一些問題，供大家一同學(xué)習(xí)參考。

踏入2020年以來，在疫情的影響和我國科技創(chuàng)新的基調(diào)下，各行各業(yè)都在提出數(shù)字化轉(zhuǎn)型，信息化落地等議題。

同行中有朋友也問起房地產(chǎn)數(shù)字化應(yīng)該如何做的問題，我作為一個在房地產(chǎn)信息化行業(yè)的老人，也想對自己的工作進行總結(jié)，把相關(guān)的看法和大家分享一下。

在一些會議上我提出了業(yè)務(wù)價值觀與信息化工作結(jié)合點的相關(guān)看法，讓我們知道為什么要做，還有知道需要做什么的大概方向；針對具體的工作要解決的是“知道怎么做”。

01 地產(chǎn)信息化歷史

要進行房地產(chǎn)數(shù)字化，首先需要對中國房地產(chǎn)及其數(shù)字化的歷史進行了解。（這里用三張圖分別表示）

圖一：我國房地產(chǎn)發(fā)展歷史

我國的城鎮(zhèn)住房改革制度是從20世紀(jì)80年代開始的，改革前經(jīng)歷過：住房公有、實物分配、居民承租等方式，改革前的內(nèi)容就不在這討論。

從1980年6月起提出了我國提出住房商品化的改革，通過商品交換的方式取得住房的使用權(quán)，使得房子這個大商品進入消費市場，實現(xiàn)資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，一方面解決城市住房問題，實現(xiàn)人員聚集與社會活性；另一方面過房地產(chǎn)帶動相關(guān)行業(yè)和勞動力市場的健康發(fā)展。（整個過程是不斷深化的）

從上圖可以看出：

1991年前，初步改革過程，國家從計劃經(jīng)濟開始轉(zhuǎn)型，市場上大部分還是以福利分房的方式為主，以公有房的轉(zhuǎn)化開始進行。

1991年到1998年間，在市場經(jīng)濟的大環(huán)境下，地產(chǎn)開發(fā)商開始捕捉先機進入市場，不少購房者通過貨幣補貼的方式開始進行商品房的交易。

1998年-2008年，我國的住房公積金制度與商業(yè)貸款的地產(chǎn)支持不斷完善，土地制度也得到了成長，形成土地市場的招拍掛方式，這個階段也是地產(chǎn)發(fā)展的一個跨越式進步的時期，地產(chǎn)商也通過多種業(yè)態(tài)的方式發(fā)展，不斷的跑馬圈地，形成規(guī)?；陌l(fā)展，當(dāng)時一個比較中肯的評論“規(guī)模為王”，這也為后續(xù)的發(fā)展指明了方向和留下了一些雞毛。

2008-2015年，部分城市出現(xiàn)的空心化、鬼城的現(xiàn)象，使得國家在政策上開展各項手段來控制地產(chǎn)的健康發(fā)展與良性循環(huán)，這階段大部分地產(chǎn)企業(yè)開始苦煉內(nèi)功，進行優(yōu)質(zhì)土地的儲備和資金的籌劃，也是房地產(chǎn)信息化的重要階段（網(wǎng)絡(luò)化、流程化、標(biāo)準(zhǔn)化、集團化）；“土地為王”“現(xiàn)金為王”

2015年到2018年，因市場上的不明朗，頭部企業(yè)開始進行混合機制的改革，大魚開始吞食小魚，快魚開始彎道超越，部分企業(yè)可以深耕本土市場形成特色的發(fā)展戰(zhàn)略，另一方面地產(chǎn)金融化展開了新一輪的角力，地產(chǎn)基金，PPP，信托，海外融資，股權(quán)改制等也紛紛出現(xiàn)；還有部分頭部地產(chǎn)也看到房產(chǎn)的高峰點，啟動第二曲線，從而關(guān)注到物業(yè)發(fā)展的方向，在這一階段開展的物業(yè)公司也通過這5、6年的轉(zhuǎn)營，不斷上市。

2018年到今天為止：我們看到的是整個地產(chǎn)市場不斷向頭部聚集，頭部企業(yè)也開始向多元創(chuàng)新的方式實現(xiàn)改革與提升，從以前的收并購的方式向多方合作的模式進行資金的風(fēng)險的分擔(dān)，進行地產(chǎn)鏈條的專業(yè)切割，不斷向地產(chǎn)運營，城市服務(wù)靠攏。

圖二：房地產(chǎn)數(shù)字化發(fā)展歷史

圖三：針對房地產(chǎn)發(fā)展科技與數(shù)字化支撐

第二第三張圖就很清晰了，我們從事信息化的伙伴都可以理解到，根據(jù)歷史階段的不同和科技進步，地產(chǎn)信息化是經(jīng)歷過不同的階段的。從最開始的手工記賬藍圖管理（手工檔案、紙質(zhì)文件），到單機版本（關(guān)注工作便捷性及文書管理）、單項目版本（關(guān)注項目管理及OA應(yīng)用，單節(jié)點服務(wù)支撐）、企業(yè)級版本（關(guān)注地產(chǎn)企業(yè)自身流程、標(biāo)準(zhǔn)化及網(wǎng)絡(luò)化）、集團級版本（關(guān)注企業(yè)上下游及產(chǎn)品應(yīng)用）；

到2015年開始的信息化支撐，從管理支持的方向開始儲備數(shù)字化的力量，這個階段的房地產(chǎn)信息化同行大部分都是多面手，技術(shù)、業(yè)務(wù)、戰(zhàn)略等層面都有力量輸出，到現(xiàn)在為止，不斷的涌現(xiàn)各種優(yōu)秀的解決方案和創(chuàng)新應(yīng)用，利用新技術(shù)、新思維體現(xiàn)數(shù)據(jù)驅(qū)動力。

根據(jù)上面三張圖，我們可以看到，整個發(fā)展歷史是趨勢向前的，對于房地產(chǎn)數(shù)字化之路也是不可逆轉(zhuǎn)的。模式從“記錄”-“工具”-“管理”-“標(biāo)準(zhǔn)”-“流程”-“轉(zhuǎn)型”-“創(chuàng)新”一路走來，房地產(chǎn)對數(shù)字化的依賴越來越高。

在未來的市場上，數(shù)字化更具競爭力，創(chuàng)新發(fā)展之路必須具備駕馭數(shù)據(jù)驅(qū)動商業(yè)發(fā)展的能力，體現(xiàn)出數(shù)字化驅(qū)動的價值；實時有效的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)支撐，降低經(jīng)營風(fēng)險；利用數(shù)據(jù)說話，減少溝 通成本；提升企業(yè)管理者的洞察力，實現(xiàn)發(fā)展預(yù)測。

02 地產(chǎn)信息化業(yè)務(wù)架構(gòu)分享

通過第一部分，希望各位能夠形成對地產(chǎn)信息化的初步了解，作為從業(yè)者，我們都知道在企業(yè)內(nèi)進行信息化建設(shè)，首先要了解業(yè)務(wù)的文化與管理思路，形成對企業(yè)架構(gòu)的一個解讀。

在討論數(shù)字化轉(zhuǎn)型的同時，需要對行業(yè)內(nèi)的一些傳統(tǒng)架構(gòu)進行了解，形成自身企業(yè)信息化的思考，傳統(tǒng)意義上我們信息化的基礎(chǔ)業(yè)務(wù)架構(gòu)，會以標(biāo)準(zhǔn)、流程、決策支持為主，其中業(yè)務(wù)流程的管理往往最容易體現(xiàn)企業(yè)的管理思路與決策關(guān)注點。

下面我將傳統(tǒng)房地產(chǎn)信息化架構(gòu)模型進行分享。（適用于中小房地產(chǎn)企業(yè)）

1. 以項目管理及客房銷售為核心的房地產(chǎn)基礎(chǔ)架構(gòu)模型

圍繞項目管理、客戶銷售為重點的雙軌推動的數(shù)字化架構(gòu)。企業(yè)以快周轉(zhuǎn)為主，主抓建設(shè)進度和銷售回款，更強調(diào)的是決策支持與基礎(chǔ)協(xié)同，利用數(shù)字化建設(shè)可復(fù)制的知識體系和標(biāo)準(zhǔn)管理模型。

通過基礎(chǔ)架構(gòu)圖可以看到，項目管理與銷售客戶管理構(gòu)成了基礎(chǔ)架的核心部分，財務(wù)應(yīng)用處于前置或后置的控制環(huán)節(jié)，在進取型的戰(zhàn)略目標(biāo)上，該架構(gòu)會支撐力強，項目開發(fā)節(jié)奏與銷售節(jié)點互為制約，保證較快的周轉(zhuǎn)。

2. 以項目管理+財務(wù)管理+銷售管理組成的鐵三角為主線構(gòu)建的數(shù)字化架構(gòu)。

企業(yè)在財務(wù)管理上有一定的積累，可以結(jié)合項目和銷售對財務(wù)金融進行有力的支撐，開發(fā)節(jié)奏以穩(wěn)健為主，資金流有較強優(yōu)勢，更加注重人才建設(shè)的培養(yǎng)與管理提升，利用數(shù)字化進行關(guān)鍵節(jié)點的控制與財務(wù)健康情況的有效管理。

可以看到圖中的財務(wù)從收支平衡的角度與項目管理、銷售管理處于同一水平線，對于關(guān)鍵節(jié)點財務(wù)有風(fēng)控與成本控制的業(yè)務(wù)抓手，提供更為健康的管理思路。

3. 可擴展型的類中臺架構(gòu)。

企業(yè)多元化架構(gòu)下的數(shù)字化建設(shè)模式，架構(gòu)中有偏中臺管理的概念，對于人，財，流程等數(shù)字化應(yīng)用將高度集中，從基礎(chǔ)建設(shè)中就開始對業(yè)務(wù)進行前瞻性的支撐規(guī)劃，具有較成熟的數(shù)字化基因。利用企業(yè)架構(gòu)與信息化架構(gòu)的高度統(tǒng)一使得業(yè)務(wù)鏈條可分可合，兼顧上下游的管理模型。

這種架構(gòu)的形成有兩種可能：1是因為企業(yè)的管理上的側(cè)重點有所不同，后期通過查補的方式進行填充，所以形態(tài)較為松散，需要信息化從業(yè)人員花大量的工作進行梳理與數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的建立。2是原信息化規(guī)劃者有高度的前瞻性，除了把房地產(chǎn)本身的業(yè)務(wù)解讀清晰，還預(yù)見性的把上下流的關(guān)系進行前置規(guī)劃。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在進行數(shù)字化推進的過程中，必須完善自身業(yè)務(wù)方向的評估，并對企業(yè)文化與基因進行分析，做到聚焦業(yè)務(wù)問題，借助企業(yè)價值的體驗來進行數(shù)字化的推動，利用數(shù)字化對業(yè)務(wù)（流程、組織、場景、員工）進行重新的定義，形成內(nèi)部全面在線，外部靈活適應(yīng)變化，利用中臺能力實現(xiàn)后臺穩(wěn)健，前端智能自動的能力，最終為企業(yè)帶來價值。

這里也分享兩張我在不同的500強企業(yè)做出信息化架構(gòu)圖：

該圖是2009年左右完成的規(guī)劃，規(guī)劃思路主要是把用戶與系統(tǒng)進行分割，在系統(tǒng)部分也從底層起進行大概的規(guī)劃描述，基礎(chǔ)設(shè)備-數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)-數(shù)據(jù)倉庫-支撐體系-核心業(yè)務(wù)系統(tǒng)-決策模型到政策推斷形成較大的閉環(huán)。如果將來有機會的，可以再細化分享。

上圖的模型是2017年完成的，主要的思路是以多元化企業(yè)的衛(wèi)星城建設(shè)進行描述，企業(yè)在發(fā)展到一定規(guī)模下，將出現(xiàn)戰(zhàn)略方向的調(diào)整，通常有不同的分子業(yè)務(wù)進行分拆或合并，該規(guī)劃想要表述的是，在多元化戰(zhàn)略下，信息化建設(shè)工作抓住“數(shù)據(jù)、流程、基礎(chǔ)”三大核心，對應(yīng)企業(yè)的“創(chuàng)新、業(yè)務(wù)、支撐”可以較好地應(yīng)用在企業(yè)體系中，也掌握著與高層、中層、員工對話的關(guān)鍵點。

對于該架構(gòu)還需深化與調(diào)整，也是本人的一些個人見解，不足之處也請各位包涵。

03 房地產(chǎn)管理流程與價值鏈

這個階段，我們了解到企業(yè)文化與業(yè)務(wù)架構(gòu)，形成了自身的信息化架構(gòu)的設(shè)計，我們應(yīng)該開展落地層面的工作，對于這部分的內(nèi)容，我也有一些體現(xiàn)，將與各位分享：

建設(shè)企業(yè)的數(shù)字化工作，必須要對企業(yè)整體管理及主業(yè)務(wù)流程進行全面的梳理，并對其前后關(guān)聯(lián)節(jié)點有清晰的理解，下圖為房地產(chǎn)建設(shè)過程的相關(guān)流程示意（含企業(yè)注冊、土地獲取、開發(fā)建設(shè)、設(shè)計管理、銷售客服、采購節(jié)點等）。我們可以通過深入業(yè)務(wù)跟隨業(yè)務(wù)的方式對企業(yè)的整體進行摸查和分析，形成自身對企業(yè)流程描述的輸出，這樣一來在與業(yè)務(wù)交流及與領(lǐng)導(dǎo)溝通方面有更加獨到的見解和全局觀與前瞻性。

在這也建議有意在房地產(chǎn)數(shù)字化中發(fā)展的同行也可靜下心來進行思考，可以從以下幾方面來看：

1. 業(yè)務(wù)管理過程中是否均能通過場景化來描述；
2. 業(yè)務(wù)場景是否能從線下向線上轉(zhuǎn)移；
3. 線上業(yè)務(wù)能否實現(xiàn)閉環(huán)；
4. 線上業(yè)務(wù)能否優(yōu)化并進行移動化支持；
5. 線上業(yè)務(wù)的數(shù)據(jù)能否建立標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)體系，可用于決策支持；
6. 決策支持能否實現(xiàn)智能化、自動化；
7. 在上述基礎(chǔ)上能否有更靈活的解決方案及配置方式。

通過思考也有了業(yè)務(wù)流程化的基礎(chǔ)，結(jié)合數(shù)據(jù)收集與梳理的節(jié)奏，可以大概形成房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)字化的一些思路和發(fā)展方向，更有效地完成對應(yīng)的管理架構(gòu)、數(shù)字化架構(gòu)及數(shù)字化建設(shè)計劃。

04 未來已來

未來已來，在這個階段，我們不斷看到很多的思維碰撞與創(chuàng)新發(fā)展，對于大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、中臺建設(shè)，個人也有一些想法，這部分以圖形為主，大概表述一下相關(guān)的構(gòu)想。

上圖與表是與房地產(chǎn)中數(shù)據(jù)管理相關(guān)的模型，我也大概說一下，決策制勝、設(shè)計階段的成本控制、銷售客服管理三個關(guān)鍵點：

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，除了頭部企業(yè)能夠得到政策、資金等方面的支持外，企業(yè)在投拓管理上需要十分謹(jǐn)慎，尤其當(dāng)今市場變化萬千，不單有同行的競爭，還有其他跨界進入地產(chǎn)的企業(yè)，所以在決策上需要掌握十條要素：

1. 項目概況
2. 市場分析與預(yù)測
3. 規(guī)劃方案優(yōu)選
4. 項目進度安排
5. 投資估算
6. 籌資方案與現(xiàn)金流分析
7. 財務(wù)健康情況
8. 風(fēng)險控制
9. 社會效益與環(huán)境效益
10. 可行性結(jié)論。

對于設(shè)計階段的成本管理也是關(guān)鍵，設(shè)計對造價的影響占70%，一旦產(chǎn)品設(shè)計完成后續(xù)可以調(diào)整的空間就相當(dāng)有限。作為房地產(chǎn)的項目管理者關(guān)注點：項目前期抓定位、抓規(guī)劃；建筑設(shè)計階段抓產(chǎn)品；產(chǎn)品設(shè)計階段控成本；施工階段品質(zhì)、銷售階段重配合；優(yōu)秀的企業(yè)將形成較強的控制點，利用數(shù)據(jù)分析與流程管理，可以更便捷的完成支持。

前段時間與貝殼找房的朋友也討論過該類問題，針對客戶對象的母系指數(shù)，給我很大的啟發(fā)，購房者的分類與畫像與企業(yè)能提供的產(chǎn)品如何配合是大數(shù)據(jù)發(fā)揮作用的空間。

對于房地產(chǎn)的物業(yè)體系來說，這幾年紛紛開拓市場，并形成服務(wù)、創(chuàng)新、金融等發(fā)展方向，上圖所描述的是智能化生態(tài)圈的概念，利用手上的土地空間及用戶市場，打造出完整的智能化、物聯(lián)網(wǎng)生態(tài)圈，內(nèi)部聯(lián)接物業(yè)管理，外部接軌創(chuàng)新業(yè)務(wù)，如金融、社區(qū)服務(wù)、購物、二次裝修、家居安防提升等，使信息化工作得到一展所長的空間。

在這里也想分享一下：我的思考，未來物業(yè)發(fā)展會否向城市服務(wù)商的方向演化，隨著城鎮(zhèn)化的推進，城市與人居形態(tài)將發(fā)生新的變化，土地空間所聚集的人以及房地產(chǎn)上下游的建筑體的構(gòu)成，通過孿生的數(shù)字化城市，會否出現(xiàn)新的機會。

數(shù)智轉(zhuǎn)向，萬物共生：城市間聯(lián)系度重新定義、知識生產(chǎn)空間的變局、從網(wǎng)格化空間管理到神經(jīng)元的分布空間功能、智慧建筑與家居的出現(xiàn)，這部分留給大家共同思考。

房地產(chǎn)的中臺建設(shè)：該主題有機會的應(yīng)該單獨分享，我認(rèn)為中臺是一種管理思維的變革，更需要關(guān)注企業(yè)戰(zhàn)略與業(yè)務(wù)邊界的劃分，與業(yè)務(wù)價值鏈形成合力，支撐企業(yè)未來的發(fā)展。

另一個思考：城市更新與政府管理

房地產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)在為止，也是國家的一個非常重要的一個經(jīng)濟體，但是對于城市管理還有城市服務(wù)的話，他其實也是一個比較尷尬的一個局面。我對未來創(chuàng)新應(yīng)用這個地產(chǎn)的空間化會不會跟區(qū)塊鏈結(jié)合啊？土地的這種區(qū)塊鏈啊，這個交易的區(qū)塊鏈鏈條會不會形成新的一種閉環(huán)？就是我在思考這個問題。

05 近20年地產(chǎn)信息化實戰(zhàn)經(jīng)驗分享

房地產(chǎn)信息化工作是一個漫長的過程，我曾經(jīng)問過很多前輩，我們信息化在地產(chǎn)的出路是什么，服務(wù)者、協(xié)助者、創(chuàng)新者、管理者，各個角色都好像與我們的工作不太相關(guān)，為此也進行了工作的反思：

公司發(fā)展與信息化投入是有一定的偏差，也是共存的矛盾體，所以作為信息化工作者需要具備四力（掌控、擔(dān)當(dāng)、影響、持續(xù)）及技術(shù)思維。另一方面也需要根據(jù)企業(yè)發(fā)展調(diào)整信息化工作思維：

一方面從整體出發(fā)，打造企業(yè)共生思維（提升數(shù)字思維，賦能組織）

• 從項目管理向產(chǎn)品管理轉(zhuǎn)型（利用運營手段去完善產(chǎn)品思維，項目管理是重點不能掉）；
• 從規(guī)劃管理向計劃管理轉(zhuǎn)型（明確方向、可行性、性價比、資源合理性）；
• 從業(yè)務(wù)理解向業(yè)務(wù)引導(dǎo)轉(zhuǎn)型（聽見聲音，用戶語言，未來導(dǎo)向，業(yè)務(wù)痛點、合作突破）從信息化向數(shù)智化轉(zhuǎn)型（數(shù)字、信息、知識、智能化，回歸數(shù)字本質(zhì)）。

另一方面從解決問題出發(fā)，構(gòu)建敏捷輸出能力（快是優(yōu)勢，決策精準(zhǔn)，流程簡便，文化激勵可以使業(yè)務(wù)快速調(diào)整與反應(yīng)，協(xié)同迅速。）

利用短平快的手段實現(xiàn)業(yè)務(wù)需求與管理提升：如IM、視頻會議、數(shù)據(jù)收集表單面對員工，面對高層：視頻多樣性、報表及時性。面對戰(zhàn)略：創(chuàng)新應(yīng)用與業(yè)務(wù)挖潛。在進行可控成本投入下做到人盡其職，物盡其用，幫助業(yè)務(wù)成功是IT建設(shè)的必由之路。

06 迎接變革? 挑戰(zhàn)未來

在數(shù)字化建設(shè)的大潮中，無論中臺、新零售、工業(yè)4.0等都是推動前行的動能，身處這個浪潮中的各個企業(yè)都如逆水行舟，不進則退，如果不向陽而生，將被用戶拋棄，對手超越，市場出局。企業(yè)發(fā)展向前而行是自然規(guī)律、數(shù)字化變革趨勢也是不可逆轉(zhuǎn)的，我們能做的是：開創(chuàng)未來，樂觀前行。推開世界的門，迎接夢想的光。

注：文中所有圖片均由筆者本人自制，如需使用，請聯(lián)系作者。

本文由 @麥冠球 原創(chuàng)發(fā)布于人人都是產(chǎn)品經(jīng)理，未經(jīng)許可，禁止轉(zhuǎn)載

題圖來自Unsplash，基于 CC0 協(xié)議