編輯導(dǎo)讀：去年長(zhǎng)租公寓的爆雷讓很多打工人“流離失所”，曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限的長(zhǎng)租公寓行業(yè)，在疫情的打擊之下，開始尋求改變。本文作者對(duì)此發(fā)表了自己的看法，與你分享。

2020年11月份老東家蛋殼公寓暴雷，而我也結(jié)束了2年的長(zhǎng)租行業(yè)經(jīng)歷。18年11月份進(jìn)入長(zhǎng)租公寓，看他起高樓，看他宴賓客，看他樓塌了。今年4月份開始，自如開啟了業(yè)主直租跟業(yè)主直收的模式，改變了以往產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，也讓我感嘆：去年一年的疫情，行業(yè)老大也是扛不住了。

一、蛋殼的死亡真是高收低出？

雖然進(jìn)入長(zhǎng)租行業(yè)才兩年，但是當(dāng)我回頭復(fù)盤蛋殼的死亡的時(shí)候，我一直在問，蛋殼死亡的原因是因?yàn)槭辗績(jī)r(jià)格高，出租價(jià)格低？下面是我分析蛋殼死亡的原因，也許對(duì)，也許不對(duì)。但是我一點(diǎn)也不認(rèn)為是高收低出。

首先先解釋一下什么是真正意義的高收低出：

從圖中可以看出，真正的高收低出，一般在設(shè)計(jì)產(chǎn)品的時(shí)候都不會(huì)考慮分租的這種產(chǎn)品線路，因?yàn)榉肿獠焕诙虝r(shí)間能形成現(xiàn)金流，還考慮房子是否進(jìn)行拆改，對(duì)于要跑路的公司而言多此一舉，這也是為什么我不認(rèn)為蛋殼的死亡都?xì)w結(jié)于高收低出。并且在2020年的時(shí)候跟同事仔細(xì)研究這些真正意義跑路的公司得出結(jié)論是一般這種公司存活時(shí)間不到一年，成功預(yù)測(cè)出巢客公寓會(huì)在下年9月份進(jìn)行暴雷。

（2 ）為什么我不認(rèn)為蛋殼公寓的死亡是高收低出

首先從蛋殼的模式來(lái)進(jìn)行分析，蛋殼是典型的分散式長(zhǎng)租公寓，也是典型的進(jìn)行分租模式下的互聯(lián)網(wǎng)+租賃模式

蛋殼公寓的業(yè)務(wù)線相對(duì)于自如而言就比較簡(jiǎn)單，只有整租跟分租的租賃業(yè)務(wù)線+圍繞租房服務(wù)產(chǎn)生的附加業(yè)務(wù)線。而在整租跟分租的業(yè)務(wù)線上面，蛋殼的業(yè)務(wù)邏輯比較簡(jiǎn)單。

從圖中可以看出，蛋殼給出的收房?jī)r(jià)格是根據(jù)自主研發(fā)的BI風(fēng)控系統(tǒng)。因?yàn)橛辛孙L(fēng)控系統(tǒng)，所以蛋殼給出的價(jià)格，高也不會(huì)高出跟多，并且在某短時(shí)間，蛋殼給出的收房?jī)r(jià)格相對(duì)于自如而言還低，這也就其實(shí)不存在所謂的高收，因?yàn)橛酗L(fēng)控來(lái)對(duì)收房?jī)r(jià)格進(jìn)行把控。

從出房業(yè)務(wù)線來(lái)說，蛋殼的出房模式，大部分都是按間出租的業(yè)務(wù)邏輯，也就是大部分把1個(gè)2居室的房子進(jìn)行拆改，打上隔斷，進(jìn)行出租。在理論上來(lái)說，當(dāng)一個(gè)拆改以后的房子，如果都入住了，那么他在一定程度來(lái)說是獲利的。因?yàn)樗墨@利點(diǎn)來(lái)源于隔斷出來(lái)的房子。所以在價(jià)格上面設(shè)計(jì)上，3間房子的價(jià)格可以略低一點(diǎn)，也是可以存在的，

從商業(yè)模式來(lái)說：

蛋殼的商業(yè)模式不想寫太多，因?yàn)榈皻さ纳虡I(yè)模式?jīng)]有那么復(fù)雜化，就是簡(jiǎn)單的從業(yè)主手里面拿房，將拿來(lái)的房子進(jìn)行二次改造，打成隔斷，然后對(duì)外出出租，收取租客月租金百分之10的服務(wù)費(fèi)。如果對(duì)比自如而言，蛋殼的商業(yè)模式可能是更存粹的一個(gè)二房東的一個(gè)商業(yè)模式，而二房東在中國(guó)租賃行業(yè)里面存在了很久了，所以蛋殼的商業(yè)模式是可以走的通的。既然走的通，那就不存在低出的這樣的論調(diào)。

二、為什么蛋殼公寓最后還是死了？

離開蛋殼馬上快一年，一直都挺蛋殼公寓死亡感覺惋惜，很多人都說蛋殼公寓是吃“人血饅頭”。但是我想說，商業(yè)上面不都是一向如此，商業(yè)沒有對(duì)錯(cuò)，資本家沒有眼淚。蛋殼比P2P這種萬(wàn)惡的行業(yè)顯得良心多了，多少人在P2P上面血本無(wú)歸， （2020年年底的跳樓事情讓我對(duì)長(zhǎng)租行業(yè)突然感覺到了厭惡，但其實(shí)長(zhǎng)租行業(yè)本身是沒有對(duì)錯(cuò)的，有的只是在中國(guó)這個(gè)環(huán)境下，有些人，或者有些資本玩就是看誰(shuí)跑的快，長(zhǎng)租公寓其實(shí)可以走的更好，但是可惜了，在中國(guó)長(zhǎng)租公寓又一次被玩壞了，玩成了P2P。）

蛋殼的死亡可以歸結(jié)于下面幾點(diǎn)：

直接原因： 疫情?

2020年的疫情，是對(duì)蛋殼的致命一擊，在疫情期間，很多人都不能離開家鄉(xiāng)，這就導(dǎo)致了蛋殼在疫情期間的空置率一直居高不下，收入跟支出嚴(yán)重不相等，拖垮了蛋殼。

疫情期間，對(duì)于蛋殼跟自如而言都是在靠背后的資本在輸血，拼的就是誰(shuí)家的資本強(qiáng)大，最后蛋殼不敵于自如，死在了2020年。但是疫情的時(shí)候自如也很瘋狂，不斷的跟業(yè)主談解約，談降價(jià)，甚至不惜違約也不愿意付給業(yè)主租金?？梢?，在疫情的時(shí)候，兩家其實(shí)面臨的情況都是一樣，關(guān)鍵還是看誰(shuí)雄厚。

間接原因：CE0高老板6月份被調(diào)查。高老板到現(xiàn)在好像還沒有出來(lái)，作為一名企業(yè)的CEO在疫情最關(guān)鍵的時(shí)候不在，導(dǎo)致公司管理層混亂。

根本原因： 在我認(rèn)為，蛋殼的根本原因就是在沒有達(dá)到壟斷的前提下，步子邁的有點(diǎn)大。

下面是自如城市發(fā)展：

自如用了10年的發(fā)展才發(fā)展了10個(gè)城市，而蛋殼截止2020年只用了5年就發(fā)展了13城市，并且產(chǎn)品單一，其實(shí)單從產(chǎn)品角度來(lái)說，蛋殼的產(chǎn)品很單一，這不足以支撐它能夠發(fā)展到11個(gè)城市，因?yàn)榉肿猱a(chǎn)品的使用群體在某些城市并不適合。所以這也間接造成了蛋殼的死亡。

為什么我覺得根本原因是沒有達(dá)到壟斷的前提是蛋殼的根本原因呢，因?yàn)檫@是跟長(zhǎng)租行業(yè)自身所帶來(lái)的的屬性是有關(guān)系的。以北京為例2020年北京總體的對(duì)外出租套數(shù)：

圖片來(lái)源于易居企業(yè)集團(tuán)發(fā)布的《2020北京租賃住宅市場(chǎng)年報(bào)系列——市場(chǎng)篇》

其實(shí)簡(jiǎn)單的可以看出，在租賃市場(chǎng)上面，套數(shù)基本上是固定的，北京一共就那么多套房源在對(duì)外出租。當(dāng)總量是一定的前提下，其實(shí)企業(yè)應(yīng)該先讓自己的在總量上面達(dá)到最大數(shù)值，或者最大優(yōu)勢(shì)，這一點(diǎn)，自如就比蛋殼在鋪設(shè)城市點(diǎn)的時(shí)候考慮的足夠充分。

自如在一線城市的體量基本上已經(jīng)達(dá)到了最大優(yōu)勢(shì)，你很難在合租的市場(chǎng)里面可以找到第二家與之匹敵的公司，不然為啥可以明目張膽的在跟租客續(xù)約的時(shí)候可以毫不猶豫的說，房租要上漲。因?yàn)樵谶_(dá)到最大優(yōu)勢(shì)的情況下，對(duì)于用戶，尤其是剛需用戶而言是沒有可以選擇的。除了被迫接受，在沒有沒有辦法。這也是我惋惜蛋殼的原因，因?yàn)闆]有了蛋殼，自如在長(zhǎng)租方面的就沒有了制衡，除了國(guó)家的監(jiān)管體系。蛋殼也就是因?yàn)樵诎l(fā)展的10來(lái)個(gè)城市里面，只盲目的追求擴(kuò)展，而沒有達(dá)到精耕的結(jié)果，所以蛋殼在去年就結(jié)束了。

最后我想說，衣食住行教育是國(guó)家的基礎(chǔ)，20年年底的時(shí)候，預(yù)感到在線教育要被整治了，因?yàn)槿绻屑?xì)研究就會(huì)發(fā)現(xiàn)，2020年一整年在線教育一直在灌輸?shù)睦砟罹褪墙箲]，這不符合國(guó)家對(duì)基礎(chǔ)行業(yè)的國(guó)情，所以2021年在線教育被洗牌，很多人不知道為什么，其實(shí)沒有為什么，教育是國(guó)家的基礎(chǔ)行業(yè)，是不可以動(dòng)搖的。

長(zhǎng)租行業(yè)也是一樣的，租賃是屬于住的基礎(chǔ)，在國(guó)家強(qiáng)調(diào)“房子用來(lái)住，不是用來(lái)炒的”前提下，任何與這個(gè)前提相悖的都會(huì)受到監(jiān)管，所以今年自如4月份開始業(yè)務(wù)重構(gòu)，國(guó)家也在今年開始對(duì)長(zhǎng)租行業(yè)進(jìn)行資金監(jiān)管。說一點(diǎn)題外話，讓我感覺到自如業(yè)務(wù)重構(gòu)的是去年6月份，因?yàn)楫?dāng)時(shí)自如在用戶體驗(yàn)上面砍掉了租客400電話這個(gè)需求，只保留了業(yè)主400需求。這其實(shí)就感覺自如的業(yè)務(wù)中心的偏離，因?yàn)榭车糇饪?00電話，讓租客在只能在線上報(bào)修的用戶體驗(yàn)極差，甚至一點(diǎn)都不好。但是為什么自如還是砍掉了租客400電話的需求呢？?

作者；唐宋元明清，前互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)租行業(yè)從業(yè)者

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