文章將帶你一探公募REITs誕生的全過程，包括業(yè)務(wù)主體的責(zé)任、監(jiān)管機(jī)構(gòu)的角色、申報流程的細(xì)節(jié)、申報規(guī)則的要點(diǎn)以及申報材料的準(zhǔn)備。無論你是金融行業(yè)的專業(yè)人士，還是對REITs感興趣的投資者，這篇文章都是你必讀的資源。它不僅提供了詳盡的流程圖和資料，還涵蓋了申報過程中可能遇到的問題和挑戰(zhàn)。

今天和大家聊聊一支新的公募REITs是如何誕生的，當(dāng)然新公募REITs的誕生是一項復(fù)雜且嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖虑椋坎蕉疾荒艹鰡栴}，出問題的話會影響新公募REITs誕生的進(jìn)度，嚴(yán)重的話公募REITs直接胎死腹中。所以有必要先和大家好好聊聊：公募REITs申報全流程及配套內(nèi)容。公募REITs的發(fā)行上市和清結(jié)算放在后面再一起吧。

先通過一張公募REITs發(fā)行上市全景流程圖，幫助大家先建立感覺，然后逐個展開分析、整理并附上相關(guān)資料。

公募REITs業(yè)務(wù)申報是一項極為繁瑣且復(fù)雜的工作，另外涉及到眾多業(yè)務(wù)主休、業(yè)務(wù)政策法規(guī)、業(yè)務(wù)流程等。

一、業(yè)務(wù)主體第一責(zé)任人

申報階段主要以項目發(fā)起人（原始權(quán)益人）為主，將和基金管理人，共同作為項目“第一責(zé)任人”。必須切實(shí)履行好主體責(zé)任，認(rèn)真做好項目前期準(zhǔn)備和申報材料準(zhǔn)備，確保申報項目符合各項政策要求。首先需選擇符合政策要求的目標(biāo)項目，并進(jìn)行資產(chǎn)重組，組建項目公司；其次需要確定具有資質(zhì)的基金管理人承接公募基金發(fā)行事宜。為主申報項目及報送各種項目材料；其它主體起到輔助性、審批、指導(dǎo)建議等作用（如下圖所示）。

二、業(yè)務(wù)監(jiān)管主體

公募REITs項目的申報過程中像：國家發(fā)改委、各省、直轄市發(fā)展和改革委員會(以下簡稱“省級發(fā)改委”)、證監(jiān)會、滬深交易所、證券業(yè)協(xié)會、基金業(yè)協(xié)會、中證登等相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)各司其職對項目進(jìn)行篩選、推薦、審核、驗(yàn)資、注冊等。各監(jiān)管機(jī)構(gòu)內(nèi)容具體如下：

三、申報流程

公募REITs實(shí)行先入庫、再申報，不同類型的項目申報流程稍有不同；各省或地區(qū)的公募REITs的申報流程大同小異（如圖1和圖2所示），可能會有所不同。以下流程為一般流程的概述，具體操作還需根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆?、監(jiān)管要求和市場規(guī)則進(jìn)行具體了解或申報。

四、小結(jié)

由項目發(fā)起人（原始權(quán)益人）向項目所在地省級發(fā)改委提出并報送相關(guān)業(yè)務(wù)申請，各省級發(fā)改委按是否符合國家重大戰(zhàn)略、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、固定資產(chǎn)投資管理法規(guī)制度，以及鼓勵回收資金用途等方面出具專項意見。對于符合公募REITs項目申報要求的項目由省級發(fā)改委出具專項意見推薦至國家發(fā)改委，國家發(fā)改委將審批后符合條件的項目推薦至中國證監(jiān)會，再由中國證監(jiān)會、滬深證券交易所依法依規(guī)，并遵循市場化原則，獨(dú)立履行注冊、審核程序，自主決策。

申報規(guī)則：各省或地區(qū)的公募 REITs的申報規(guī)則大同小異，可能會有所不同。但可從申報范圍、項目申報準(zhǔn)備、項目基本條件要求、項目合規(guī)要求、和回收資金使用要求等方面去了解申報規(guī)則（如下圖所示），一般申報規(guī)則的概述，具體操作還需根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆?、監(jiān)管要求和市場規(guī)則進(jìn)行具體了解。

五、申報材料

公募 REITs在項目申報時，應(yīng)該認(rèn)真做好項目前期準(zhǔn)備、確保申報材料真實(shí)客觀，主要涉及到：項目基本情況、參與主體情況、REITs設(shè)立方案、項目基條件、項目合規(guī)情況、運(yùn)營管理安排、募集資金用途情況等7種類型材料的填寫及申報。具體工作內(nèi)容如下：

其它申報材料請見：國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于印發(fā)《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報材料格式文本（2024年版）》的通知6、申報材料報送對象及審核日期：當(dāng)公募REITs項目材料已準(zhǔn)備好，仍需要弄清材料報送對象，如什么材料報送什么部門，以達(dá)到事半功倍，具體工作內(nèi)容如下：